对于外国人而言，在马达加斯加购买土地、房产或房屋往往伴随着许多误解。然而，马达加斯加确实存在一套精确且严格的法律框架来规范外国人的房地产投资。诸如 Madagascar Invest 等房地产专业机构，正通过协助收购项目，确保这些投资在完全合规的情况下顺利且安全地进行。
土地所有权：外国人法律上的禁区
根据马达加斯加现行法律，拥有土地意味着必须持有“土地所有权证”（titre foncier）。在宪法和法律层面上，外国公民在马达加斯加境内是不可能拥有土地的完全所有权的。
对于希望在马达加斯加置业的外国人来说，关键在于理解法律提供的安全替代方案。为了在保护国家领土的同时鼓励投资，马达加斯加立法构建了特定的机制，主要有两种选择：长期租赁（bail emphytéotique）或通过当地法人实体进行收购。
长期租赁（Emphyteutic Lease）：土地使用的首选方案
长期租赁是外国个人最常见且最安全的法律解决方案。这是一种超长期租赁合同，期限最长可达 99 年。为了使其有效且具有对抗力，该合同必须在公证人面前起草和签署，并随后在土地管理部门（services domaniaux）进行正式登记。
在租赁期内，承租人（emphytéote）拥有的权利与传统土地所有者非常接近。他们有权在土地上进行建设、向银行抵押其租赁权以获取融资，或者将权利转让和遗赠给第三方。
通过马达加斯加公司进行收购
长期租赁的另一种选择是成立一家当地公司。外国公民有权创建或持有马达加斯加法律下的公司股份，例如有限责任公司（SARL）或股份有限公司（SA）。作为马达加斯加法律下的法人实体，该公司可以合法地购买土地以开展其业务活动。
但必须指出的是，为了使一家在当地注册的马达加斯加公司能够获得土地的完全所有权，其股本的大部分（超过 50%）必须由马达加斯加国民持有。否则，该公司将被视为处于外国控制之下，并继续受到土地所有权获取的限制。
给外国人的最佳实践建议
第一个错误是参与非正式安排或私下签署的合同。在没有法律保护框架的情况下使用“代持人”（即由当地第三方代为签署契约）的做法风险极高，经常导致无法解决的纠纷。为了确保您的购房安全，整个过程必须遵循正式的行政和法律步骤。
常见问题解答
在不拥有土地的情况下，可以完全拥有房屋建筑本身吗？是的。马达加斯加法律明确区分了土地所有权和建筑所有权。外国人可以合法且完全地拥有建筑物（别墅、楼房、商业场所），而无需拥有其下方的土地。在长期租赁框架下，承租人所建造的所有建筑在合同期内通过“地表权”（droit de superficie）归其所有。
如果外国投资者去世，房产或长期租赁合同会怎样？长期租赁合同是完全可转让的。如果外国承租人去世，土地的使用权以及相关建筑的完全所有权将根据传统的继承规则，在初始合同的剩余期限内转移给其继承人。
Captured & Published at: 2026-07-14 17:56:47 (Madagascar Local Time EAT)
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